对于86号公告的这个小规定，逻辑上只存在两种解读，一是税务总局认为免租期本身就不属于无偿赠送。二是免租期虽然属于无偿赠送，但专门规定不视同销售。

一眼可以看出，第二种解读是错误的。因为在构成无偿赠送的前提下，税务总局没有权力开口子规定可以不视同销售。因为《试点实施办法》在定义视同销售时，没有诸如：“国务院财政税务主管部门另有规定的除外”这样的规定。

所以，如果构成了无偿赠送，税务总局也没法不让交税。

看起来，86号文这条的正确解读是：免租期不属于无偿赠送。

税务总局这样理解的理由是什么呢？

首先，从业务实质看，免租期显然是一项促销优惠降价行为，任何人都不会认为它真正是一种赠送。

其次，免租期与未来租期是一个合同整体，从整体看，是一个有偿的租赁行为，不能只将其部分租期分离出来，作为单独的租赁业务处理。

比如，永远不会出现这样的情况：客户只租免租期，就像文前“只买不甜的苹果”一样。当然，如果真有这种奇葩的事发生，就要视同销售了。

上面的分析看似有理，其实也是错误的。

税务总局86号公告实际上是在试图对“业务实质是什么”进行规定，即规定：免租期是一项促销降价，还是一项赠送。

而它同样也没有这个权力。

税务总局在法律授权范围内，有权规定如何交税，但无权规定一种行为事实上是什么。

免租期是赠送行为，还是降价行为？或者算是一个独立的租期？这都属于“事实”，事实不是文件能定义出来的，而只能通过业务、合同、证据证明出来。

所以，86号公告的这个规定，本该是由税务稽查与纳税人，结合证据来把握确认的，不应该直接用文件来越厨代庖。

万一我真和房客签个一年的租赁合同，约定一年全是免租期，拿这个文件来说不交税，稽查会认可吗？

也就是说，86号这一规定，仔细分析，在法律上看是有问题的，是没有依据。只是它有利于纳税人把握，方便于税务稽查定性，所以，这样的文件很受欢迎。务实点的话，我们应以“工具”的态度来看待它，至于背后的原理，就不必去分析了。

我们往往喜欢通过文件把握纳税的要害，实际上是偏离了航线，还是应该通过规则来把握。